Dlaczego fundacja rodzinna jest wykorzystywana do inwestowania w nieruchomości?
Jednym z najczęstszych zastosowań fundacji rodzinnej są inwestycje w nieruchomości.
Powodów jest przynajmniej kilka.
Przede wszystkim wykorzystanie fundacji rodzinnej pozwala bowiem zabezpieczyć pasywne źródła dochodu w postaci nieruchomości, oddzielając tego rodzaju majątek od ryzyk osobistych czy też związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Opodatkowanie najmu nieruchomości w fundacji rodzinnej
Drugi powód jest fiskalny.
Czynsz uzyskany z najmu nieruchomości uzyskany przez fundację rodzinną jest zwolniony z polskiego CIT. 15% podatek pojawia się dopiero na etapie wypłaty świadczeń przez fundację rodzinną na rzecz jej beneficjentów. Jeżeli więc beneficjenci fundacji rodzinnej nie potrzebują wypłat świadczeń „na bieżąco” i mogą reinwestować środki, skorzystanie z fundacji rodzinnej może być zdecydowanie bardziej korzystne niż chociażby opodatkowanie czynu najmu ryczałtem 8,5%/12%.
Stąd też, fundacja rodzinna coraz częściej jest wykorzystywana jako struktura do zarządzania portfelem nieruchomości i długoterminowego najmu.
Kiedy sprzedaż nieruchomości przez fundację rodzinną będzie zwolniona z CIT
Duży znak zapytania pojawiał się odnośnie opodatkowania fundacji rodzinnej z tytułu dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z przepisami podatkowymi, dochód fundacji rodzinnej z działalności gospodarczej jest zwolniony z CIT m.in. w zakresie dochodu ze zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.
Dotychczasowa praktyka organów podatkowych budziła duże wątpliwości wśród fundatorów i beneficjentów fundacji rodzinnych inwestujących w nieruchomości. Organy skarbowe często uznawały, że nawet potencjalny zamiar sprzedaży nieruchomości w przyszłości oznacza jej nabycie wyłącznie w celu dalszego zbycia.
W szczególności, organy podatkowe traktowały ten przepis niezwykle restrykcyjnie, wskazując, że nawet myśl o sprzedaży nieruchomości w perspektywie ponad 10 lat od jej nabycia, skutkuje uznaniem, że nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu zbycia (fakt wynajmu nieruchomości bywał pomijany przez organy podatkowe).
Z odsieczą przyszły podatnikom sądy.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 lutego 2026 r. (sygn. II FSK 1010/25), potwierdził, że dochód fundacji rodzinnej ze sprzedaży nieruchomości może być zwolniony z CIT również w przypadku, gdy fundacja rodzinna nie wyklucza przyszłej sprzedaży nieruchomości już w momencie jej nabycia.
Z uzasadnienia wyroku wynika, że przy ocenie opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną kluczowe znaczenie ma cel nabycia aktywa. Jeżeli nieruchomość została nabyta w celu zarządzania majątkiem fundacji – np. poprzez wynajem lub długoterminowe utrzymywanie wartości – jej późniejsza sprzedaż nie powinna automatycznie powodować utraty zwolnienia podatkowego.
Sądy podkreśliły, że interpretacja przepisów nie może prowadzić do sytuacji, w której fundacja rodzinna byłaby zmuszona utrzymywać składniki majątku w nieskończoność tylko po to, aby nie utracić zwolnienia podatkowego.
Podsumowując, z orzeczeń sądów administracyjnych wyłaniają się następujące warunki zwolnienia dochodu fundacji rodzinnej z CIT:
- nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu odsprzedaży;
- była wykorzystywana przez fundację rodzinną, np. w ramach długoterminowego najmu;
- sprzedaż jest elementem zarządzania majątkiem fundacji, a środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są przynajmniej częściowo reinwestowane przez fundację rodzinną.
Wyrok NSA może mieć duże znaczenie dla rynku nieruchomości oraz dla przedsiębiorców planujących wykorzystanie fundacji rodzinnej jako wehikułu inwestycyjnego.
Jeżeli rozważają Państwo założenie fundacji rodzinnej lub przeniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej, zapraszamy do kontaktu z zespołem Grants Capital na adres office@grants.capital.
FAQ – fundacja rodzinna i nieruchomości
Czy fundacja rodzinna może sprzedawać nieruchomości bez podatku CIT?
Tak, pod warunkiem, że nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży.
Czy wynajem nieruchomości w fundacji rodzinnej jest opodatkowany?
Dochody z najmu są zwolnione z CIT na poziomie fundacji rodzinnej. Opodatkowanie pojawia się dopiero przy wypłacie świadczeń dla beneficjentów.
Czy fundacja rodzinna może inwestować w nieruchomości na wynajem?
Tak – jest to jedno z najczęstszych zastosowań fundacji rodzinnej w Polsce.
Skontaktuj się z nami!
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej lub skorzystać z naszej pomocy, skontaktuj się z nami na adres email: office@grants.capital.
